Llegar a la instancia final en la adquisición de un bien inmueble constituye uno de los hitos más anhelados por cualquier comprador. En este punto, la formalización del acto escriturario actúa como el principal reaseguro de la seguridad jurídica, validando que el dominio quede asentado legalmente a nombre del nuevo titular y cumpliendo todas las exigencias tributarias que demanda la posesión.

Todo este procedimiento técnico y legal se canaliza inexorablemente mediante un escribano público, cuya intervención y asesoramiento previo resultan vitales para anticiparse a discrepancias o futuros litigios. Sin embargo, toda operación de compraventa inmobiliaria trae aparejada una serie de gastos que tanto el comprador como el vendedor deben presupuestar con precisión desde el inicio de las tratativas.

fin del iti

En los últimos tiempos, el esquema tributario de estas operaciones experimentó modificaciones relevantes tras eliminarse el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y el impuesto cedular del 15% que gravaba las ganancias inmobiliarias, aliviando la carga fiscal nacional que pesaba sobre las transacciones.

Actualmente, los rubros vigentes se concentran en los honorarios notariales, las comisiones del sector, los certificados registrales y el Impuesto de Sellos, el cual puede contar con exenciones o reducciones parciales según la jurisdicción y si se trata de una vivienda única.

Al referirse al impacto de estas modificaciones en el escenario actual de las transacciones y la simplificación de los costos operativos en comparación con etapas anteriores, la martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó: “Antes, como inmobiliaria, teníamos que defender una operación con impuestos nacionales encima. Hoy la Nación se corrió y eso es positivo”. Así las cosas, evaluó la especialista, “una operación de 100.000 dólares tiene de gasto aproximadamente entre 7.000 y 8.000 dólares, aproximadamente, pero ya no hay impuestos que no den nada a cambio. Son costos de servicio lo que se cobra”.

a quién le toca cada pago

Para comprender cómo se distribuyen estas obligaciones antes y después de la rúbrica definitiva, resulta útil realizar un desglose detallado de las responsabilidades que asume cada parte interviniente en la operación.

Por el lado del vendedor, las obligaciones económicas se vinculan principalmente con las gestiones preliminares, la regularización de la documentación y los honorarios profesionales correspondientes. Entre los ítems fundamentales se encuentran:

-Certificados legales: involucra la obtención de documentos indispensables como el certificado de dominio y el informe de inhibiciones, cuyo costo puede representar hasta el 0,2% del valor de venta del inmueble.

-Estudio de títulos: una rigurosa investigación jurídica que analiza el historial del dominio por un período de hasta veinte años para prevenir fraudes, insumiendo aproximadamente otro 0,2% del precio total.

-Deudas e impuestos: es condición ineludible saldar previamente cualquier saldo pendiente por expensas ordinarias o tasas municipales y provinciales que pesen sobre la unidad.

-Comisiones inmobiliarias: los honorarios de intermediación, que oscilan entre el 1,5% y el 3% del valor de la propiedad más IVA, suelen abonarse de manera previa a la firma de la escritura.

-Gastos complementarios: abarcan eventuales actualizaciones de planos municipales o la efectiva desocupación del inmueble para su entrega en tiempo y forma.

Por su parte, el comprador debe afrontar los gastos posteriores al acto escriturario vinculados a la inscripción registral, la tributación local y los honorarios notariales del proceso:

-Impuesto de Sellos: representa el 1,75% del precio escriturado, aunque contempla deducciones o alícuotas diferenciales cuando la adquisición se destina a vivienda única, familiar y permanente.

-Tasas registrales: tasas proporcionales destinadas a inscribir el dominio en el Registro de la Propiedad, las cuales se vieron reducidas recientemente a porcentajes cercanos al 0,3% en el marco de medidas de desregulación.

-Honorarios del escribano: corresponden al 2% más IVA sobre el monto de la operación, calculados en pesos o en su equivalente en dólares bajo cotización MEP, complementados con un aporte notarial menor al 0,1%.

-Comisión por gestión: La contraprestación acordada con la firma inmobiliaria interviniente por la tarea de asesoramiento y cierre de la negociación, ubicada en la franja del 1,5% al 3%.

De este modo, una planificación financiera adecuada y el acompañamiento profesional permanente permiten transitar la escrituración con previsibilidad, asegurando el cumplimiento de las normativas vigentes y resguardando el patrimonio familiar.